为推进全区物业管理工作，全面加强小区公共管理和服务，促进物业服务标准化、城市管理规范化、居民生活品质化，根据《阜阳市颍州区人民政府关于印发重大事项合法性审查程序规定的通知》（阜州政秘〔2016〕76号）第六条之规定，现将《关于推进颍州区物业管理工作的实施意见（征求意见稿）》予以公布，征求公众意见。如对本“意见”(征求意见稿)内容有异议，请于本《公告》公布之日起7个工作日内向颍州区住房保障局提出书面意见或建议。联系人：张林，联系电话：2580202, 2586698。地址：阜王路639号四楼物业股办公室（清河街道办事处四楼）。

                                         

                                            

                                   关于推进颍州区物业管理工作的实施意见（征求意见稿）

为推进我区物业管理工作，全面加强小区公共管理和服务，促进物业服务标准化、城市管理规范化、居民生活品质化，根据《安徽省物业管理条例》和《关于加强阜城住宅小区物业管理的实施意见》（阜政办〔2016〕37号）要求，结合我区实际，制定本实施意见。

一、指导思想和基本原则

    （一）指导思想

    紧紧围绕平安颍州、文明颍州、和谐颍州、幸福颍州建设，以实现物业管理全覆盖为目标，构建“统一领导、分级负责、条块结合、以块为主”的物业管理新机制。坚持专业服务与社区管理相结合，充分发挥街道（镇）、社区（村）的作用，促进物业管理向社会化、市场化、专业化、规范化发展，提升社会和居民对物业管理服务的满意度。

    （二）基本原则

1.树立“大物业”理念。小区物业管理是城市管理和文明创建的重要组成部分，纳入城市管理和文明创建考核体系，构建区、街道（镇）、社区（村）三级管理网络。

2.建立分级负责原则。明确街道（镇）是小区物业管理责任主体，社区（村）是落实主体，业主委员会是实施主体，物业公司是执行主体，综合协调解决小区物业管理中遇到的问题。

3.因地制宜分类管理。坚持市场化方向，住宅小区推行市场化物业服务。暂不具备市场化服务条件的，由社区物业服务中心提供“五有”服务，即有清扫保洁、有治安防范、有绿化养护、有物业维修、有停车管理；老旧小区通过整治改造，积极创造条件向市场化物业服务过渡。

4.坚持有偿服务原则。加大物业管理工作宣传力度，分区域、分层次推进物业管理全覆盖，逐步转变居民花钱买服务的物业消费观念，实现契约化管理，切实提高物业费收费率和物业服务质量。

二、组织机构

    成立颍州区物业管理工作领导小组，由区长任组长，区委宣传部长、政府分管副区长任副组长，区直相关部门、各街道（镇）为成员单位。领导小组办公室设在区住房保障局，明确专人负责日常工作。

各街道办事处、镇政府设立物业管理办公室，明确一名党政班子成员分工管理，1～2名专职人员具体负责。

各社区（村）成立物业管理工作站和社区物业服务中心，社区物业管理工作站负责辖区内的小区物业日常管理和监督，社区物业服务中心负责托管不具备物业管理条件小区的物业服务。

三、工作机制

在“两级（区、街道）机构、三级（区、街道、社区）管理”的物业管理工作体制下，建立“责、权、利”相统一的物业管理网络，进一步强化各部门工作职责，形成主管部门“条”上行业指导和街道、社区“块”上属地管理的合力，把小区物业管理工作重心下移，按照属地管理原则，纳入街道、社区日常工作范畴，实现小区物业管理全覆盖。

1.建立区、街道（镇）、社区（村）三级小区物业管理联席会议制度。加强小区物业横向管理联动协调机制，解决本区域小区物业管理中存在的问题和矛盾，真正实现齐抓共管和综合治理。

2.建立区、街道（镇）、社区三级投诉网络，建立综合协调、监督管理和矛盾纠纷调解机制，督促物业公司进一步提高服务水平。

3.建立“三位一体”管理机制，由社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方合作设立物业管理联合工作组，通过建立制度、明确责任，发挥各自优势形成合力，将物业服务纳入社区建设和管理体系。具备条件的小区成立业主委员会，属地社区两委成员和业主委员会负责人实行交叉任职。积极推行“三位一体”机制，2016年底前开展试点，2017年底力争全覆盖。

4.建立小区物业管理责任人制度。以住宅小区为单位，由社区落实相关责任人实行网格化管理定点联系，专人负责，加强对住宅小区物业管理工作的日常督促指导，并进行责任制考核。

5.建立小区信息员制度。推选片长、楼长和热心社会公益事业的社区志愿者担任小区信息员，协助街道、社区做好住宅小区物业管理各项工作。

6.建立物业服务企业履约保证金制度。具体按照《关于印发阜阳市住宅小区物业服务履约保证金指导意见的通知》（阜房办〔2016〕151号）执行。

四、分类管理

    各街道（镇）对辖区内住宅小区物业管理实施情况、业主委员会成立情况进行全面摸底，并分门别类地进行统计，制定辖区内小区物业分类管理实施方案，不同类型的小区，实行分类管理。

    1.新建（在建）商品房小区。要求开发企业在小区建设前期规划阶段开始制定物业管理方案，完善物业设施设备，实现小区智能化管理，建设一批精品小区、特色小区，争创省、国家级示范小区，带动提升我区物业管理整体水平。

    2.已实施物业管理小区。物业公司要按照《安徽省物业管理条例》、《阜阳市住宅物业服务等级标准》（阜房办〔2009〕57号）、《阜阳市城市物业服务收费实施细则》（阜政办〔2008〕96号）、《关于加强阜城住宅小区物业管理的实施意见》（阜政办〔2016〕37号）等法规政策规定，以及主管部门核定的服务内容，加强管理，提升服务质量，规范运作。

    3.老旧住宅小区和零散小区。在调查摸底、分门别类的基础上，制定改造计划，采取“改造一个、封闭一个、成熟一个、实现市场化运作一个”方式，建立老旧住宅小区物业管理长效机制。一是改造后具备条件的，由街道（镇）监督指导社区（村）组建业主委员会，按照有关程序选聘物业公司，提供专业化、市场化服务；二是改造后暂不具备条件的，以及暂时失管小区、分散居民楼，由街道（镇）监督指导，社区（村）物业服务中心按市场化方式提供基本的有偿物业服务。

    4.单位自管小区。一是由街道（镇）、社区（村）督促管理单位强化物业管理责任，并开展对物业管理的日常监督指导，定期开展检查考评，并及时向管理单位通报情况；二是通过整治改造后具备市场化物业管理条件、并愿意推向市场的小区移交属地管理，由街道（镇）、社区（村）监督指导小区成立业主委员会，并按照有关程序选聘有资质的物业公司提供专业化、市场化服务。

5.保障性住房和拆迁安置房小区。保障性住房（廉租房、公租房、经济适用房）在交付使用后，以所在地街道、社区进行管理为主，拆迁安置房由所在地街道（镇）管理，由街道（镇）、社区指导成立业主委员会，按照有关程序选聘物业公司进行管理。暂不具备物业管理条件的小区，建立“社区主导、居民自治”的物业管理模式，由街道（镇）监督指导，社区物业服务中心提供基本的有偿物业服务。

五、明确职责

（一）街道（镇）、社区、业主委员会、物业服务企业等职责

    1.街道（镇）

    充分发挥物业属地化管理中的主体作用，负责组织实施本辖区物业管理工作的开展；指导社区做好本辖区业主委员会成立和换届工作，指导监督业主委员会依法履行职责；负责辖区内物业公司的日常考核和评先评优推荐工作；明确专人受理物业管理日常投诉，调解处理物业管理纠纷；负责对违法建设、毁绿种菜等违法行为的依法查处和处置等工作。

2.社区居委会

具体负责指导管理辖区内实行物业管理的小区业主委员会、物业公司开展工作；对未实施物业管理的小区成立社区物业服务中心（站）开展基本物业服务；负责对本辖区内物业公司的服务管理项目进行日常监督检查；帮助支持物业公司提高服务收费率；调解物业纠纷，维护辖区稳定；指导物业公司配合做好市容管理和文明创建工作。

3.业主委员会

    执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。

4.物业服务企业

    （1）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；    

    （2）按照物业服务合同，提供安全防范，卫生保洁、绿化管理、共用部位及设施设备日常维修养护等服务，按照规定公布物业服务费收支情况。

    （3）接受业主委员会和业主的监督；

    （4）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

    （5）对业主违法建筑、饲养家禽、毁绿种菜、破墙开店、占道经营、违章停车等违规行为，要第一时间发现劝阻制止，劝阻制止无效及时上报相关部门；积极配合街道办事处、社区做好城市市容管理和文明创建工作。

5.社区物业服务中心（站）

针对“三无”（无物业管理、无业主委员会、无主管单位）可集中封闭的住宅小区，提供保洁、保安为主要内容的有偿基本服务，法人代表由社区居委会负责人兼任。鼓励小区再就业人员、低保人员应聘保洁、保安等服务岗位，通过召开业主大会等形式征求业主意见，合理确定收费标准，逐步引导业主树立物业服务有偿消费的意识。

（二）区直相关部门管理职责

1.区住房保障局

（1）研究出台辖区物业管理相关政策。

（2）对全区物业服务企业进行资质的动态监管，负责监督物业服务用房的配置和使用 。

（3）负责指导监督辖区内物业项目的招投标工作，并将结果上报市物业主管部门备案 。

（4）负责物业企业履约保证金收缴、使用、补交、退还和监管等日常管理。

（5）指导街道办事处做好物业服务用房及公建配套设施、设备的承接查验工作。

（6）牵头组织区文明办、住建局、城管执法局等部门和街道办事处对物业管理进行年度考评。

（7）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

2.区城乡管理行政执法局

（1）负责对街道、住宅小区管理方面法律、法规、规章的宣传工作。

（2）按职责对违反城市管理规定的违法、违章行为进行查处。加强与各乡镇、街道及其他相关部门的联动，开展综合执法进社区小区工作;清理脏、乱、差，消除管理盲点，解决市民群众反映强烈的热点难点问题，投诉受理办结率  98%以上(有处理结果和记录)。

（3）积极指导各街道（镇）加强对物业管理区域内的市容管理执法工作。

（4）落实“门前三包”管理责任制。逐户排查，确保“门前三包”管理责任书签订率 100%。

（5）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

3.区综治办、区公安分局

（1）制订全区物业管理区域内的治安管理的工作方案。

（2）负责指导住宅区内的治安管理和秩序维护，督促各派出所协助做好住宅区的联合执法和群体事件的稳控工作，规范小区养犬行为。

（3）开展物业服务企业聘用保安登记备案、业务指导和监督管理等工作。

（4）推进交警进小区，开展交通安全宣传教育，指导交通安全设施设置等。

（5）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

4.区环保局

（1）负责对全区物业管理区域内组织开展环境监测工作。

（2）配合有关部门对固定噪声、餐饮油烟扰民的查处。

（3）受理居民和物业服务企业有关环保方面的投诉，办结率100%。

（4）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

5.区民政局

（1）指导社区服务体系和基层群众自治组织建设，将物业管理纳入社区建设。

（2）指导社区居委会加强对业主委员会选举工作的监督和管理。

（3）指导社区居委会积极推进“三位一体”工作机制建设。

（4）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。    

6.区消防大队

（1）对消防法律、法规进行宣传。

（2）开展对全区物业管理区域内消防设施设备管理养护的监督检查工作。

（3）组织物业从业人员参加消防知识和技能培训。每年不少于 2 次。

（4）进入住宅小区开展消防演练，有开展活动记录。每年不少于 2 次。

（5）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。                            

7.区法院

（1）建立对欠缴物业费案件的“快审快结”的绿色通道。依法维护物业服务企业和业主的合法权益。物业管理案件的审结率达到 98%以上。

（2）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

8.区财政局

（1）按规定及时拨付和管理物业管理各项政策性补贴、老旧小区综合整治和物业管理各种奖励资金。

（2）与区住建局、住房保障局联合对专项维修资金、物业保修金等资金归集、使用和管理进行监督检查。

（3）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

9.区人社局

（1）每年对全市物业服务企业的劳动用工和社保费缴纳情况至少开展一次检查，维护劳动者的合法权益。

（2）及时协调处理物业服务企业的劳资纠纷，完结率  98%以上。

（3）将公职人员缴纳物业费情况纳入年度考核内容，作为提拔任用、评优评先参考依据之一。

（4）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

10.区审计局

（1）对物业专项维修资金、保修金使用情况实施审计监督。

（2）对物业管理各项补贴、奖励资金使用情况实施审计监督。

（3）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

11.区市场监督管理局

（1）负责物业服务企业及社区物业服务中心工商登记工作，严格审查小区经营性营业执照的申请，杜绝扰民经营。

（2）处理物业服务合同纠纷和投诉工作。

（3）牵头负责取缔物业管理区域内无证加工经营网点。

（4）负责对全区住宅改变房屋用途的营业执照的审查与取缔等。

（5）负责物业管理区域内电梯等特种设备安全的管理和监察和违法行为的查处工作。

（6）负责对物业管理区域内电梯使用和维保的监管。

（7）负责对物业管理区域内电梯年检，做好特种设备安全监察和行政执法工作。

（8）负责电梯等特种设备安全管理，对水电气及热等强检计量器皿的检验、检测和安全监管工作。

（9）组织城区有资质的电梯维保单位建立电梯应急救援社会网络。

（10）督促使用单位做好特种设备维护保养、定期年检、作业人员持证上岗以及安全管理责任等工作。

（11）督促使用单位制定电梯事故应急排险救援预案并定期开展演练。

（12）处理特种设备安全事故，依法查处违法违规使用电梯行为。

（13）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

12.区司法局

（1）负责指导小区内纠纷的业主调解工作。

（2）指导、督促社区人民调解委员会在住宅小区设立矛盾纠纷调解工作室，定期开展小区内矛盾纠纷排查化解工作，建立工作机制和台账。

（3）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

13.区发改委（物价局）

（1）负责制定前期物业服务收费政策、发布属于政府指导价的物业服务收费项目的收费标准，对前期物业服务合同约定的物业服务收费实施备案，对物业服务收费明码标价实施监督检查，依法查处前期物业服务中乱收费等价格违法行为。

（2）负责前期物业管理收费价格咨询及投诉处理。

（3）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

14.区住房和城乡建设局

（1）负责协调处理保修期内工程质量问题引发的投诉。

（2）负责装饰装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构事件的查处。

（3）督促供水、供气单位依法承担维修、养护的责任。

（4）负责对住宅小区内绿化工作的指导和管理。

（5）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

15.区规划分局

（1）负责协调解决涉及规划的历史遗留问题。

（2）协助城管执法部门对住宅小区的违法建设进行认定。

（3）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

16.区文明办

（1）负责指导小区内精神文明建设的宣传和教育。

（2）组织开展小区居民思想道德建设和实践活动。

（3）组织牵头或协助区委、区政府对成型小区物业管理年度考核、评优评先等活动。

（4）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

17.区安全生产监督管理局

（1）加强有关安全生产法律、法规知识的宣传，提高群众安全生产、安居生活的意识。

（2）对辖区内容易发生重大安全生产隐患的住宅小区、商业门面严格检查，发现事故隐患，及时纠正处理。

（3）对涉及安全生产生活的事项，依法严格审核，加强监督检查。

（4）协助物业服务企业做好本单位职工欠缴物业服务费的催缴工作。

    六、保障措施

    （一）提高思想认识。各街道（镇）、区直相关部门要高度重视，统一思想，提高认识，切实加强领导，完善组织机构，把小区物业管理工作作为完善基层管理机制、维护社会稳定、建设和谐社会的重要举措抓好落实。各街道（镇）要把物业管理，业主委员会的组建及管理纳入社区管理的范畴，充分发挥业主自治作用，加大指导、监督和管理力度。

    （二）加强行业监管。严格落实物业管理考核制度，街道（镇）、社区会同区物业主管部门加强对物业公司服务质量的检查考评，建立健全企业诚信档案体系、落实奖惩措施；完善物业准入退出机制，入驻颍州区的物业项目必须履行招投标手续，选聘具有相应资质的物业公司进行管理。退出时，物业公司应提前三个月将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会、社区、街道（镇），并在区物业主管部门、街道（镇）的监管下，依法将物管用房、剩余经费和相关资料移交给业主委员会或社区居委会。严格落实阜阳市房产局《关于物业服务履约保证金指导意见的通知》精神，做好本行政区域履约保证金收缴、使用、补交、退还等管理工作。

    （三）推进业主自治。充分发挥业主在小区物业管理中的自治作用，由业主委员会执行业主大会的决定和决议，依法研究制定小区管理模式、服务标准，招聘物业公司，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；监督和协助物业公司履行物业服务合同，保障物业公司正常运转。

    （四）强化资金保障。区政府建立财政奖补机制，所需资金纳入财政预算，实行以奖代补。一是专项用于老旧小区综合整治和改造后的管养；二是用于补助社区物业服务中心工作开展；三是用于对物业管理常态化的街道、社区进行奖励，对优秀物业公司、小区项目实行“以奖代补”。

    （五）严格考核奖惩。将物业管理工作纳入街道（镇）工作目标责任制，落实考核奖惩制度，确保小区物业管理工作正常开展；加大对物业公司的引导和扶持力度，对日常管理和年度考核不达标的物业公司责令限期改正，对整改不到位或违反规定恶意退管的物业公司扣除其履约保证金，取消评优评先资格，降低资质等级，直至取消参加颍州辖区物业项目的招投标活动；对发生重大过错的，将依据相关规定降低直至取消其物业管理资质。

    （六）建立物业纠纷调解机制。各社区物管站负责辖区物业管理的日常指导工作。充分发挥社区调解委员会、调解室作用，逐步建立以社区为核心，业主委员会、物业公司为主体，街道（镇）、区直相关部门参与的小区物业纠纷分级调解机制，积极有效处置、化解业主之间的各类矛盾纠纷。

（七）提高物业服务费收缴率。加大物业管理法律法规的宣传力度，增强居民物业服务消费意识。物业公司要不断规范物业管理，提高物业服务质量，增强服务意识，同时可采取预缴奖励、低保减免、缴费公示等灵活方式，加大物业服务费的收缴力度；倡导机关单位党员干部公职人员发挥模范作用，带头自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，按时足额缴纳物业服务费，带动其他业主自觉缴纳；对拒不缴纳物业服务费、违法搭建、破坏公共绿地等不良行为的党员干部和公职人员，将依法依纪进行追究。社区居委会、业主委员会要支持、协助物业公司收取物业服务费，提高物业服务费收缴率，积极培养业主主动缴费和维护社会公德与公共秩序意识。

本意见自印发之日起实施。